Location d'un bien meublé, une solution avantageuse fiscalement

Vous êtes propriétaire d'un bien en France que vous avez mis en location, ou vous envisagez l'investissement locatif pour préparer de votre retraite ? Savez-vous comment obtenir le meilleur rendement ? Si vous investissez dans un bien meublé, vous ne paierez pas d'impôts sur vos revenus locatifs pendant environ 10 ans. Vous pouvez obtenir une déduction d'impôt jusqu'à 100% pour une location meublée avec travaux que vous déclarez aux frais réels.

Pour louer votre bien non pas en nu (vide) mais en meublé, il faut mettre à la disposition du locataire certains meubles et équipements (lit avec matelas et literie, table, chaises, cuisine équipée, ustensiles, etc.). Autre avantage, la location meublée vous permet plus de flexibilité si vous envisagez d'occuper le bien ou de le vendre (bail de 12 mois maximum) et elle est plus rentable, à surface égale, qu'un logement vide.

Vous pouvez trouver des conseils pour bien investir dans cet article : le baromètre de l'investissement immobilier locatif non-résident.

Taux d'imposition des non-résidents

Même si vous être en expatriation, vos revenus y compris vos revenus locatifs, d'origine française sont sujets à un taux d'imposition de 37.2% pour les résidents hors UE (47,2% avec les prélèvements sociaux).
Le taux d'imposition minimum est de 20% pour des revenus nets imposables (par part) de 1 à 27 519 € et de 30% au-delà.
Pour les Français hors UE s'ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Attention, les revenus locatifs ne sont pas égaux à la somme des loyers. En faisant le choix judicieux de la location meublée, les revenus locatifs peuvent devenir fiscalement nuls et ce, bien que vous receviez des loyers mensuels.

Calcul des revenus locatifs et abattements

Pour calculer les revenus locatifs imposables provenant d'une location en meublé, de nombreuses déductions sont possibles. Vous pouvez choisir la déduction forfaitaire ou la déduction aux frais réels. Explications ...

Pour les revenus locatifs d'un logement meublé, la déduction forfaitaire est de 50% des loyers.
Ex: La somme des loyers annuels est de 9 000 €, les revenus locatifs imposables seront de 4 500 €. Cette déduction réduit le montant des impôts mais ne l'annule pas.

Dans ce cas de figure, vous pouvez comptabiliser de nombreuses charges déductibles aux frais réels telles que :

• Charges relatives à l'achat du bien : frais de notaire, frais d'agence, frais financiers du crédit, etc.
• Charges de la mise en location : travaux, meubles, frais d'agence de recherche de locataire, etc.
• Charges d'exploitation : frais de gestion locative, charges de copropriétés, intérêts d'emprunt, assurance-crédit, assurance propriétaire, etc.

Mais ce qui est intéressant en réel, c'est l'amortissement du bien : vous pouvez déduire de vos revenus locatifs 3% de la valeur de votre bien immobilier (et de vos travaux, et de votre ameublement) tous les ans. Vous créez ainsi un déficit foncier qui se reporte sur plusieurs années. Ainsi vous ne payez pas d'impôts.

Pour se faire il vous suffit de vous inscrire en tant que loueur en meublé : LMNP ou LMP. Selon les cas : LMP ou loueur en meublé professionnel si les revenus issus de vos locations meublées dépassent 23 000 €/an et représentent plus de 50% de vos revenus en France. Si vous ne remplissez pas ces deux conditions vous serez automatiquement loueur en meublé non professionnel (ou LMNP).

Exemple concret avec une économie d'impôt de 5 ooo Euros

Cet exemple illustre comment la location meublée déclarée aux frais réels vous permet de réaliser des économies d'impôt importantes (et s'avère intéressante aussi lors de la revente).
Vous êtes un couple d'expatriés, vous faites l'acquisition d'un bien d'un montant de 300 000 €.

• Montant de votre emprunt : 200 000 € au taux de 1.1% sur 20 ans
• Montant de vos remboursements : environ 13 920 € / an dont 2 400€ d'intérêts
• Assurances : 600 € / an d'assurance emprunteur et 100 € / an d'assurance propriétaire non occupant
• Charges de copropriétés : 900 € / an

Vous pouvez envisager une location vide à 990 € / par mois, ou louer en meublé à 1 100 € / par mois en déboursant 4 000 € pour les meubles.

Le tableau ci-dessous illustre de manière très simplifiée une économie d'impôt d'environ 5 000 € / an réalisée grâce à la location meublée.

Emprunter en préservant votre famille

Si vous devez souscrire un crédit pour votre investissement locatif, pensez à souscrire à une assurance emprunteur. Cette assurance protège vos proches en cas d'accident de la vie du chargé de famille. En cas de décès du souscripteur du prêt, et selon les garanties (en cas de perte d'emploi, d'incapacité ou d'invalidité) l'assurance honorera les échéances.

Pour aller plus loin sur le thème du crédit immobilier : Baromètre du crédit immobilier non-résident.

Rejoignez un site d'entraide entre expatriés pour poser vos questions sur la location meublée

Immoneos - Immo Locatif est à l'origine un groupe d'entraide pour les Français expatriés qui investissent dans l'immobilier. Le groupe commencé sur WhatsApp est rapidement arrivé à saturation et la communauté Immoneos s'est retrouvée sur Facebook avec plus de 5,000 membres expatriés à l'international : Immoneos - L'Immo Locatif des Expats .